Llegas a la visita con la cabeza llena de las fotos. La sala se veía amplia, la luz entraba perfecta y el precio cuadraba. Pero la visita dura veinte minutos, el agente te va platicando, y al salir no recuerdas si abriste una sola llave. Pasa más de lo que parece: se decide con las fotos y los detalles se descubren después de firmar. Esta guía te dice qué revisar al visitar una casa o un departamento, para que esos veinte minutos valgan la pena.

Actualizado: octubre 2026

En corto: en la visita prueba lo que las fotos no muestran: agua, luz, humedad, ruido, ventilación y estado del edificio. Regresa en otro horario, pregunta por cuotas, predial y servicios, y pide ver los papeles básicos. Una visita bien hecha te ahorra sorpresas caras o te da argumentos para negociar.

¿Qué revisar al visitar una casa, además de mirarla?

1. Agua. Abre y cierra todas las llaves y regaderas: que salga agua fría y caliente, con buena presión, y que no haya goteos debajo de lavabos, cocina y lavadero. Jala la palanca del baño y fíjate cuánto tarda en llenarse. Si hay cisterna o bomba, pregunta cuándo se le dio mantenimiento.

2. Luz. Enciende y apaga cada foco y prueba los contactos; un cargador de celular sirve para eso, llévalo. Mira el tablero: si está ordenado y con las pastillas etiquetadas, es buena señal. Si ves cables empalmados o parches, pregunta cuándo se renovó la instalación. En casas con varias décadas, conviene que un electricista la revise antes de cerrar.

3. Humedad. Mira esquinas, techos, la parte baja de los muros y detrás de los muebles. Una mancha puede ser un gotereo viejo ya reparado, pero salitre (ese polvo blanco), pintura abombada o un olor a encierro indican agua que entra o sube. Si además hay grietas, pide la opinión de un perito o ingeniero antes de seguir. La humedad no siempre es grave, pero sí es un tema de negociación.

4. Ventanas, puertas y ventilación. Abre y cierra todo. Que cierre bien, sin forzar. Revisa que cada recámara y baño tenga ventilación real, no solo un ducto: un cuarto bonito que no ventila se llena de moho en un par de años.

5. Techo, azotea y gas. Si puedes subir a la azotea, mira cómo está el impermeabilizante: grietas, burbujas o charcos que no escurren son señal de que viene un gasto. Revisa también dónde está el tanque o el medidor de gas, que las mangueras no estén resecas y que el calentador tenga ventilación. Son detalles que no salen en ninguna foto y que sí se sienten en la cartera.

¿Cuándo conviene visitar la propiedad?

Una visita el sábado a mediodía no te enseña cómo es la calle a las siete de la mañana ni a las nueve de la noche. Si la propiedad te interesa, regresa en otro horario y fíjate en:

• el ruido: tráfico, bares, obras, perros;
• si hay dónde estacionar;
• cómo entra la luz natural por la tarde;
• cómo se siente caminar de regreso a casa de noche.

¿Qué mirar si es departamento?

La cuota de mantenimiento paga el edificio, y su estado te afecta aunque tu departamento esté impecable. Revisa escaleras, elevador y azotea; cisterna, hidroneumático y tinacos; cuánto es la cuota y qué incluye; y si se cobran cuotas extra seguido. Pide el estado de cuenta del condominio y pregunta si hay fondo de reserva para gastos mayores. También vale la pena preguntar cómo es la relación entre vecinos y administración.

¿Qué hay alrededor de la propiedad?

Camina cinco cuadras a la redonda. ¿Hay tienda, farmacia, transporte, escuela, parque? “Cerca de todo” no es un dato; “a diez minutos caminando del Metro” sí. Si puedes, platica con algún vecino y pregúntale cómo es vivir ahí.

¿Qué papeles pedir desde la primera visita?

Sin volverte abogado, pide ver el predial y los recibos de agua y luz al corriente, y confirma que quien vende es quien aparece en la escritura. Si algo no cuadra, mejor saberlo antes de enamorarte de la casa.

¿Qué preguntas hacerle al vendedor?

• ¿Por qué venden?
• ¿Cuánto tiempo lleva en el mercado?
• ¿Cuánto pagan al mes de luz, agua, gas y predial?
• ¿Qué se queda en la casa (cocina integral, closets, calentador)?
• ¿Ha habido inundaciones, fugas o reparaciones grandes?

Las respuestas te dicen mucho, y la forma de contestarlas también.

¿Cómo recordar lo que viste?

Haz tu propia lista antes de ir y toma fotos y video de lo que revisaste, sobre todo de lo que te preocupó. Después de ver tres propiedades ya no sabrás cuál tenía qué. Anota tus impresiones al salir de cada una, no al final del día.

Mi opinión: no busques una casa perfecta. Casi toda propiedad usada tiene algo que arreglar. Lo que importa es saber qué es, cuánto cuesta y si el precio ya lo refleja. Un problema conocido se negocia; uno que descubres después, no.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto debe durar una visita?

Al menos 30 a 45 minutos si la propiedad ya te interesa. Una primera visita rápida sirve para descartar; la segunda, para revisar con calma.

¿Conviene llevar a alguien más?

Sí. Un familiar o amigo ve cosas que tú no, y alguien con conocimiento de construcción o instalaciones es todavía mejor.

¿Cuándo conviene contratar a un perito o ingeniero?

Si la casa es antigua, tiene grietas o humedad, o si es una compra grande, vale la pena que un especialista la revise antes de apartar.

¿Qué hago si encuentro un problema?

Anótalo, pide una cotización del arreglo y úsala para negociar el precio o pedir que el vendedor lo repare antes de escriturar.

¿Puedo pedir ver papeles antes de apartar?

Sí, y es lo recomendable. El predial y los recibos de agua y luz se pueden mostrar sin problema.

Da el siguiente paso

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