Imagina que decides vender tu casa y llamas a tres inmobiliarias. Una te dice que vale 5 millones, otra 6 y otra 6.8. Dejas que las tres la promuevan. Semanas después, tu casa aparece en internet tres veces, con tres precios y tres juegos de fotos distintos. Los compradores se preguntan cuál es el precio real y por qué nadie se pone de acuerdo. Pasa más de lo que parece, y casi siempre empieza por no tener claro cuánto vale la casa y quién la va a vender. Esta guía te explica qué revisar antes de vender tu casa.

Actualizado: octubre 2026

En corto: antes de vender, confirma cuánto vale tu casa con un avalúo comercial, reúne tus papeles, revisa si hay hipoteca, copropietarios o inquilinos, y calcula cuánto te queda después de comisión e impuestos. Elige una sola inmobiliaria con exclusiva y un contrato claro. Cobra siempre por transferencia y ante notario.

¿Cuánto vale realmente mi casa?

Hay tres “valores” que se confunden:

• Catastral: lo calcula el municipio o el estado para cobrar el predial. No es el precio de venta. Según el INEGI, los valores catastrales están 45.4 % por debajo de los comerciales.
• Bancario: lo pide el banco cuando el comprador solicita un crédito, para decidir cuánto presta. Suele salir más bajo que el comercial.
• Comercial: lo hace un perito valuador y estima a qué precio se vendería tu casa en condiciones normales de mercado. Condusef define el avalúo como la estimación del valor comercial de la propiedad. Es el que te sirve para fijar el precio de venta.

¿Por qué tantos propietarios creen que su casa vale más?

Es normal, y casi nunca es mala fe. Hay varias razones:

• El valor sentimental. Años de vivir ahí, recuerdos, la casa que criaste. Eso importa mucho para ti y casi nada para quien compra.
• Lo que invertiste. Una remodelación costosa no siempre sube el precio en la misma proporción. El mercado paga lo que valora, no lo que gastaste.
• Los precios de anuncio. Ves casas parecidas anunciadas en un precio alto y piensas que la tuya vale lo mismo. Pero un precio de anuncio no es un precio de cierre.
• La necesidad. Si necesitas cierta cantidad para pagar una deuda o comprar otra casa, es comprensible querer ese monto. Pero la necesidad no define el valor.

¿Qué pasa si publico mi casa a un precio muy por encima del mercado?

Es una de las conversaciones más comunes cuando un propietario nos contacta. Llama convencido de que su casa vale mucho más que las propiedades similares y quiere que se anuncie a ese precio.

A veces aceptamos. Cuando la propiedad tiene un valor agregado real, como una vista, una ubicación particular, una remodelación comprobable o espacios que otras casas de la zona no tienen, puede acercarse a ese precio. Pero en nuestra experiencia, la mayoría de las veces no llegan ofertas a ese nivel, y el precio termina acordándose en un valor real.

¿Qué pasó entonces? Perdimos tiempo todos. El propietario siguió pagando predial, cuotas y mantenimiento mientras esperaba. La inmobiliaria invirtió en promoción de una casa que el mercado no iba a comprar a ese precio. Y los compradores interesados pasaron de largo.

Imagina a un propietario que publica su casa en 8 millones, cuando casas parecidas de su zona se venden alrededor de 6.5. Pasan los meses sin ofertas. Al final baja el precio varias veces y termina vendiendo cerca de lo que habría conseguido desde el principio, pero meses después. Un precio inflado no te hace ganar más. Te hace esperar más.

Cómo fijar un precio que funcione

1. Parte de un avalúo comercial. Es una base profesional, no una opinión.
2. Compara con lo que se ha vendido, no solo con lo que se anuncia. Pregunta a tu agente a qué precio se cerraron operaciones parecidas en tu zona.
3. Identifica tu valor agregado. ¿Qué tiene tu casa que otras no? Si es real y se puede comprobar, se puede defender en el precio.
4. Fija tu precio mínimo antes de recibir ofertas. Decidirlo con calma evita decidir con presión.
5. Acuerda cuándo se revisa el precio. Con base en las visitas y las ofertas que lleguen, no en el ánimo del momento.

¿Qué papeles necesito para vender?

1. Escritura a tu nombre, inscrita en el Registro Público.
2. Certificado de libertad de gravamen, que confirma que no hay hipotecas ni embargos.
3. Predial y agua al corriente.
4. Identificación oficial y, si estás casado, acta de matrimonio y régimen (sociedad conyugal o separación de bienes).
5. Cuotas de mantenimiento al corriente y reglamento, si es condominio.

Revisa que las medidas de la escritura coincidan con la realidad. Si construiste o ampliaste algo, regularízalo antes de poner la casa en venta.

¿Qué pasa si todavía debo la hipoteca?

Se puede vender, pero la deuda se liquida durante la operación. Pide a tu banco un estado de cuenta con el saldo exacto. Lo habitual es que el comprador pague primero al banco la parte que corresponde y el resto a ti, ante notario, y que después se cancele la hipoteca en el Registro Público.

Si tu crédito es de Infonavit, necesitas la carta de cancelación de hipoteca. Según ADN 40, se tramita en Mi Cuenta Infonavit, con el crédito ya liquidado, y se formaliza ante notario o en el Registro Público. Sin ella, no puedes vender la casa de forma legal.

¿Y si está rentada, es de varios dueños o estoy casado?

Si tiene inquilino. En la CDMX, el Código Civil da al inquilino que está al corriente el derecho de preferencia para comprar antes que un tercero. Según el artículo 2448 J, debes avisarle por escrito el precio y las condiciones, y tiene 30 días para responder. Saltarte este paso puede costarte una indemnización.

Si hay varios dueños o la casa viene de una herencia, todos los titulares deben estar de acuerdo, y la sucesión debe estar formalizada ante notario. Imagina una familia que hereda una casa entre tres hermanos. Si uno no firma, no se puede vender.

Si estás casado, el régimen matrimonial define quién debe firmar. Confírmalo con tu notario.

¿Cuánto me queda después de vender?

Resta de tu precio de venta:

• La comisión de la inmobiliaria.
• El ISR por la venta, si te toca pagarlo. La ley contempla una exención para la venta de casa habitación. Según el artículo 93 de la LISR, aplica si el precio no pasa de 700,000 UDIs (más de 6 millones de pesos con el valor reciente de la UDI; consulta el valor del día en Banxico), la venta es ante notario y no usaste esa exención en los tres años anteriores. Lo que exceda el límite sí paga impuesto. Normalmente el notario calcula y entera el pago.
• Adeudos de predial, agua y cuotas, y la cancelación de la hipoteca si la hay.

El impuesto de adquisición (ISAI) lo paga quien compra. Pide a tu notario un desglose por escrito antes de fijar tu precio mínimo. Consulta con un contador cómo te afecta el ISR.

¿Por qué conviene vender con exclusiva?

La exclusiva significa que una sola inmobiliaria promueve tu casa por un plazo acordado. Para el propietario tiene tres ventajas:

• Un solo precio y una sola voz. Evitas la escena del inicio: tres anuncios, tres precios, cero credibilidad.
• La inmobiliaria invierte en tu casa. Si sabe que cobra solo cuando vende, le conviene invertir en fotos, promoción y atención, porque no corre el riesgo de que otro cierre antes.
• Un responsable. Una sola persona te informa de visitas, ofertas y avances.

Es lo que hacemos en Great Habitat: trabajamos con comisión y con exclusiva.

¿Qué estás pagando con la comisión?

La comisión no es “por poner un letrero”. Paga un trabajo completo. En Great Habitat incluye:

• Avalúo comercial, para fijar el precio con una base real.
• Fotos profesionales de tu casa.
• Promoción en los medios de la agencia.
• Revisión de papeles, para detectar problemas antes de que el comprador los encuentre.
• Tour virtual, en ciertos casos.

Qué revisar en el contrato. Antes de firmar con cualquier agente, lee con calma estas cláusulas:

• Plazo: cuánto dura la exclusiva y cómo se renueva.
• Cancelación: si puedes terminar el contrato y con cuánto aviso.
• Honorarios: cuánto, cuándo se cobran y qué pasa si encuentras comprador por tu cuenta durante la exclusiva.
• Informes: si la inmobiliaria debe darte reportes por escrito de visitas e interesados.

Pide el contrato por adelantado y léelo antes de firmar.

¿Cómo cobro de forma segura?

• Haz la operación ante notario. Es quien verifica papeles y formaliza la venta.
• Evita el efectivo. La ley antilavado limita los pagos en efectivo en la compraventa de inmuebles, según COFIDE. Cobra por transferencia o cheque, con el notario como testigo.
• Desconfía de la prisa. Un comprador que quiere pagar un anticipo sin ver los papeles o sin escritura merece una pausa.

¿Qué debo hacer antes de vender tu casa para mostrarla?

Despeja, limpia y repara lo evidente: goteras, humedad, chapas, pintura. Una casa ordenada se ve más grande. Aprovecha las fotos y el tour virtual, porque la primera visita casi siempre es en una pantalla.

Preguntas frecuentes

¿Por qué no me conviene publicar mi casa a un precio muy alto?

Porque la casa se queda sin ofertas mientras sigues pagando predial, cuotas y mantenimiento. Lo más sano es partir de un avalúo comercial y de lo que se ha vendido en tu zona.

¿Cuánto vale mi casa?

El valor que importa para vender es el comercial, que estima un perito valuador. El catastral sirve para el predial y el bancario lo pide el banco que financia al comprador.

¿Puedo vender mi casa si todavía tiene hipoteca?

Sí. La deuda se liquida durante la operación, ante notario, y después se cancela la hipoteca en el Registro Público. Si es de Infonavit, necesitas la carta de cancelación.

¿Qué incluye la comisión de una inmobiliaria?

En Great Habitat incluye avalúo comercial, fotos, promoción y revisión de papeles, y en ciertos casos tour virtual. Trabajamos con comisión y con exclusiva.

¿Tengo que pagar impuestos al vender mi casa?

Depende. Hay una exención de ISR para casa habitación, con límite de 700,000 UDIs y otras condiciones. Quien compra paga el ISAI. Tu notario y tu contador te dicen cuánto te toca.

Da el siguiente paso

Este artículo es orientación general y no sustituye la asesoría de un notario o abogado. Si estás pensando en vender, escríbenos por WhatsApp o manda un correo a [email protected]. Conoce también quiénes somos y nuestras propiedades.